Разъясняем, как правильно сдавать квартиру в аренду

Если сдача квартиры стала вашим бизнесом, нужно оформить его официально
Налоговая служба имеет широкие полномочия для выявления «уклонистов» среди тех, кто сдает квартиры. Налоговые органы получают информацию о сдаче жилья из разных источников: от управляющей компании, от недовольных соседей, или от слесаря ЖЭКа, из банка, куда арендодателю приходят платежи за аренду, или от участкового, вызванного утихомирить дебош в «интересной» квартире. МВД и Федеральная налоговая служба договорились совместно «повышать налоговую дисциплину» россиян. Также налоговики могут «снять» жилье, представившись туристами. Порой разоблачают хозяина и сами арендаторы.
Арендодатель, которые не легализует такую деятельность, становится представителем теневого бизнеса и может стать фигурантом уголовного дела. Законодательство предусматривает штрафы до 300 тысяч рублей. При злостном нарушении требований системы налогообложения (статья 198 УК РФ) предусмотрен срок до 1 года.
Чаще всего «уклонистов» привлекают к административной ответственности и выплате основной суммы долга, штрафа и пени. Штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), а если суд докажет, что гражданин уклонялся от уплаты умышлено, то 40%. Штраф за непредставление налоговой декларации равен 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, пеня — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. При повторном нарушении штрафы придется оплатить в двойном размере.
Один из выходов из ситуации регистрация в качестве самозанятого — то есть физлица, которое платит налог на профессиональный доход. Этим налогом облагается, в том числе, доход от сдачи жилья в аренду.
Самозанятыми могут стать все, кто получает доход от работы с физическими или юридическими лицами в размере до 2,4 миллионов рублей в год и не нанимает сотрудников. Гражданин имеет право работать по трудовому договору на основной работе и в качестве самозанятого платить налог в размере 4% от сдачи собственного жилья. Доход от сдачи недвижимости в аренду подпадает под вторую категорию — следовательно, вам нужно будет вносить по 4% с каждого платежа от арендаторов (или 3%, если вы платите налог впервые и получили единоразовый вычет). Никаких других налогов или взносов не требуется.
Что нужно сделать, чтобы сдавать квартиру в аренду официально.
1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого.
Это можно сделать онлайн:
- через приложение «Мой налог» — нужны только паспорт гражданина РФ;
- через личный кабинет на сайте ФНС — потребуется либо ИНН и пароль, полученные в налоговой, либо авторизация через учетную запись Госуслуг;
- с помощью мобильных приложений банков — обычно в них есть специальный раздел для самозанятых.
2. Установить приложение «Мой налог», если вы регистрировались через nalog.ru или мобильный банк. Здесь можно авторизоваться по логину и паролю nalog.ru или учетной записи Госуслуг.
3. Найти арендаторов на долгосрочную или краткосрочную аренду. Заключить с ними договор.
Договор можно оформить на любой срок до 11 месяцев с продлением. В этом случае его не требуется регистрировать в Росреестре. Если вы заключаете договор на срок от 12 месяцев и больше, то его нужно регистрировать, а значит, в выписке из ЕГРН аренда будет отображаться как обременение для квартиры. Такую квартиру нельзя продать, завещать или подарить без согласия арендаторов.
Такой договор имеет полную юридическую силу, даже если вы не заверяете его у нотариуса (ст. 609 ГК РФ). Если арендаторы нарушат его условия — например, перестанут платить или устроят потоп и не захотят возмещать ущерб — вы сможете обратиться в суд. Для этого нужно будет зафиксировать все факты нарушения письменно.
4. Каждый платеж, поступающий от арендаторов, заносить в приложение «Мой налог» — включая те, которые они передают наличными — и формировать чеки на имя арендатора с его ИНН. При этом фиксируйте и учитывайте весь доход, включая коммунальные платежи — если арендаторы переводят их сумму вам, а не платят сами.
Ежемесячно до 25 числа включительно необходимо оплачивать налог за предыдущий месяц. Сумма налога будет рассчитываться автоматически, до 12-го числа каждого месяца, на основе внесенных платежей. Чтобы не просрочить оплату, можно настроить автоматическое списание с любого из привязанных счетов.
Важно: обеспечительный платеж (или страховой депозит) не расценивается как доход, если арендодатель возвращает его арендаторам. Если арендаторы испортили имущество и не нарушили другие условия договора, то арендодатель вправе не возвращать депозит или его часть, если это было прописано в договоре. Тогда и с этих денег ему придется заплатить налог.